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我国房地产行业上市公司财务报表分析与评价——以地控股和保利地产为例

作者:东文网
来源:https://www.cacac.net.cn
首发:2021-05-27 17:19
【最后更新日期】2021年08月01日 03时08分14秒

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2021年5月27日发(作者:邬惠乐)


当代经济 201 8年1月刊第1期 
我国房地产行业上市公司财务报表分析与评价 
——
以地控股和保利地产为例 
李元霞 
(湖北经济学院法商学院,湖北武汉430205) 
摘要:作为中国上榜世界500强的房地产企业,地控股与保利地产在经营理念与经营模式上,一 
直被拿来作比较。本文拟从财务的角度,对地控股与保利地产进行横向与纵向的比较,从财务管理的 
角度解析地控股与保利地产的优劣之势。根据两家上市公司公布的年度报告、中期报告、经营管理情况 
公告等资料对两个公司的财务状况、经营管理情况进行横向和纵向比较分析,重点分析了这两家企业 
的资产构成、资本结构、偿债能力、营运能力和盈利能力等方面,并根据分析结果得出相应的结论。 
关键词:地控股;保利地产;经营情况;财务分析 
基金项目:湖北经济学院法商学院2017年院级科学研究项目,地控股与保利地产财务战略比较 
研究,编号:2017K06。 


引言 
年度财务报告,通过对所搜集到的财务数据、公司年报等 
财务信息和其他非财务信息(如报纸、公司公告等)进行 
自1978年改革开放以来,房地产业得到了大力发 
展,我国居民的居住环境也随着房地产行业的不断繁荣 
系统的整理分析,对地控股和保利地产的财务状况和 
趋势分析 
而得到了很大程度的改善。特别是从1990年开始,国家 
经营情况进行全面分析,综运用比率分析法、
有关部门不断出台一系列的优惠性引导政策,大力扶持 
法和结构分析法等对两家房地产企业的偿债能力、盈利 
 
房地产行业,使得房地产行业得到了空前的发展,地位不 
能力、营运能力等进行深入剖析,反映出各自债务政策、
断得到提升,其他性行业也对房地产行业青睐有加, 
持续对房地产行业进行,这一切作用于房地产行业, 
使得其对国民经济的影响日益增强。但是不容忽视的是, 
在房地产行业快速发展的过程中也呈现出了一些问题, 
政策、营运政策等方面的差异和效果,并根据对比分 
析结果对两家公司的优劣进行比较。 
三、地控股和保利地产财务状况的对比分析 
1、总资产规模对比分析 
根据地控股2016年年报显示,资产总额由去年年 
房地产业作为新兴产业,有着较高的行业利润率,行业内 
的一些企业粗放经营,忽视了财务报表所起到的重要作 
底的6004.36亿元增至7331.38亿元,与上年年末相比, 
用u 。在我国房地产业蓬勃发展的状况下,国家也不断出 
增长了22.10%。从2014年至2016年,资产总额增长幅 
台相关政策来对其发展进行规范,由于市场发展体制不 
度为44.03%,年平均增长率为26.16%。保利地产2016 
断善,致使行业内部的竞争越发激烈,行业利润率不断 
年年末资产总额为4679.97亿元,与上年年末相比,增长 
降低。当前,国家仍在不断加强对该行业的宏观调控,金 15.90%,从2014年至2016年,资产总额增长幅度为 
融机构逐渐提高对房地产开发项目的信贷管制,在此大 
27.94%,年均增长率为14.27%。不难得出,在资产整体规 
环境下,如何通过做好房地产业的财务分析以提高企业 
模和增长趋势方面,地控股都处于领先地位。 
的综竞争力,同时促进整个行业健康可持续发展是一 
2、资产构成对比分析 
个意义深远的问题I21。 
根据2014年至2016年的数据,地及保利的流动 
地控股和保利地产在我国房地产企业中排名前 
资产占总资产比重的平均值分别为90.73%和94.72%。 
十,销售金额大,资产雄厚,是我国房地产市场标杆水平 
房地产行业有其鲜明的行业特征,这就意味着在其资产 
的千亿房企中的佼佼者,同时也是目前在国际上都具有 
中,绝大部分是以地产为主的存货项目。对房地产企业而 
相当竞争力的规模企业。本文对这两家典型的房地产企 
言,其存货项目主要包括为了以后的建造经营活动提前 
业的财务状况和经营情况进行对比分析,目的主要在于 
储备的土地、建筑类原材料和房地产开发产品,包括已竣 
考察和了解这两家企业财务状况和经营情况的好坏,以 
工验收即建成、待出售的商品房和物业,以出售为目的而 
期能够对我国房地产企业的经营绩效进行分析和评估, 
持有的在建工程等。由于存货属于流动资产范畴,所以房 
具有很大的应用价值。 
地产企业的资产构成中存在高流动性的行业特点[31。 
(1)货币资金。从2014--2016年货币资金占流动资 
产的比例来看,地控股年均占比8.53%,现金持有率较 
二、数据来源和分析方法 
本文数据主要来源于这两家公司2014--2016年的 


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低,可能的原因在于:在公司快速扩张的同时,销售收入款 额大部分是银联和应收账款结算中心的款项。 
项回笼速度却并没有跟上。而保利地产的现金占比年均为 
3、资本结构对比分析 
通常所说的资本结构,即为企业长期债务资本和权益 
10.66%,2015年现金占比较之于2014年有所下降,2016 
年又稍有回升。截止到2016年底,保利地产持有的现金余 
资本的价值构成及其比例关系。从2014年至2016年期间 
额比上年增长了25.33%,达到469.83亿元,虽然比地控 
数据来看,地控股在规模大幅扩张的同时,其负债比重 
股要低,但这在国内房地产企业中,属于持有现金比较多 
动负债的能力较强。 

直居高不下,年均资产负债率水平高达88.48%,远高于 
的水平,说明采取稳健的财务策略的保利地产迅速偿还流 
百强房企资产负债率平均水平,偏高的主要原因在于其流 
动负债中的预收账款占比较大,仅2016年就高达1688.05 
(2)存货及往来款项。作为房地产企业来讲,存货就是 
亿元。而保利地产的资产负债率相对较低,平均在76.20% 
其创造收入的来源,且与制造业企业不同的是,房地产企 
左右。地控股近三资产年负债率的最低点87.96%比保 
业的产品往往建设周期比较长、存货价值数额较大,因此 
存货占资产总额的比例也比较高[41。 
资产类的往来款主要是应收账款和预付账款,负债类 
的往来款主要是应付账款和预收账款。 

是预收账款,因为房地产行业的销售普遍采用的是 
预售方式,其预收账款一般为购房者预交的定金或者首 
付,可以不用任何调整地结转为收入,而不需要资金的转 
化过程,预收账款是在企业经营的过程中自发形成的负 
债,不需要刻意安排,也不同于一般的企业负债,既可以视 
为一笔无息贷款,提高企业的财务杠杆水平,提高企业资 
产的收益率,又可补充企业运营所需要的资金,改善企业 
的现金流状况。 
二是预付账款,这块内容主要包括企业预先支付的土 
地保证金、拆迁补偿款和在土地挂牌出让后预付的地价 
款,在项目开发环节中的各项预付工程款、材料款,以及预 
付的广告费等。 
三是应付账款,主要为与上游供应商往来的过程中所 
发生的应付而未付的各项债务,包括应向工程设计规划单 
位支付的设计费、应向材料设备商支付的货款、应向建筑 
商支付的建筑工程款、应向广告公司支付的广告费等等。 
相较于保利地产而言,地控股的应付账款占比较高,主 
要的原因可能与其战略采购有关。 
四是应收账款,在房地产企业产品销售的结算方式 
中,应该来说应收款出现的情况较少,期末的应收账款余 
表1 2014--2016年地控股和保利地产偿债能力指标 
\\年 地控股 保利地产 
项目\\ 2014 2015 2016 2014 2015 2016 
\ 
速动比率 0_38 0.41 0.40 0.47 0.43 0.53 
现金比率 0.12 0.12 0.14 0.21 O.17 0.19 
资产负债率 87.96% 88.04% 89.44% 77.88% 75.95% 74.76% 
产权比率 7I32 736 8.46 3.52 3.16 2.96 
表2 2014--2016年地控股和保利地产营运能力指标 
\年份 地控股 保利地产 
项目\\\ 2014 20l5 2016 2014 2015 2016 
总资产周转率 0.6O 0.37 O.37 O.32 0.32 0-36 
流动资产周转率 0.66 0.41 0.41 O-33 0.34 O.38 
应收账款周转率 18_3O l3.0o 12.71 38.96 38.56 65.87 
存货周转率 O.89 0.57 0.56 0.43 0.45 0.52 
利地产的最高点都要高出10.08个百分点,说明地控股 
财务杠杆率较高,偿债压力较大。 
4、偿债能力分析 
(1)短期偿债能力分析。对任意一家稳定经营的企业 
来讲,其必须保持流动资产数额大于流动负债,保留有一 
定数额的营运资本作为安全边际,防止流动负债“穿透”流 
动资产[51。2014--2016年地控股的营运资本分别为1375 
亿、1908亿、2084亿,保利地产分别为1636亿、1629亿、 
1843亿,从数据结果上看,无论是地控股还是保利地产 
都保留着强大的营运资本,并且基本上都呈现递增的趋 
势,而且地控股的营运资本三年中平均增幅更大。 
在所有的速动资产中,往往占比最大的就是应收账 
款,所以,影响速动比率可信度的关键因素在于应收账款 
的变现能力,速动比率大于1比较正常。地和保利平均 
速动比率分别为0.40、0.48,都远远低于l,进一步验证了 
房地产行业流动资金不足的问题。 
因为现金支付最直接,所以用现金比率来衡量企业的 
短期偿债能力更有说眼力。地和保利平均现金比率分别为 
0.13、0.19,处于非常低的7 ̄,3z,说明两者现金数量都较少。 
通过以上的分析发现:首先,这两家房地产企业的流 
动资产数额都显著大于流动负债,表面上看偿债能力都很 
强;其次,通过分析了速动比率和现金比率之后,发现从这 
两个角度来看却并非如此,企业可以拿去偿还流动负债的 
速动资产和现金资产均较少,这进一步印证了房地产企业 
的流动资金中大部分是作为存货的房产,实际上可以用于 
直接偿债的现金较少,有可能会面临资金供应不足的局 
面,短期偿债能力较差。 
(2)长期偿债能力分析。资产负债率越低,说明企业资 
产来源中,负债所占的比重越小,企业偿还债务就越有保 
障,贷款越安全。地控股2014--2016年资产负债率分别 
为87.96%、88.04%、89.44%,而保利地产为77.88%、75.95%、 
74.76%,都远远高于50%。 
产权比率指标代表了企业的债权人和所有者这两类 
人对企业资产要求全的比例。产权比率越小,说明企业资 
金来源中自有资金越多,企业债务偿还越有保障。地控 
股2014--2016年产权比率分别为7.32、7.36、8.46,而保利 
地产为3.52、3.16、2.96。由此可知,两房地产公司的长期偿 


当代经济 201 8年1月刊第1期 
债能力较差,债权人风险较高,且地控股长期偿债能力 
而言,还是保利地产的净资产收益率更高。截止到2016 
更差。 
年,地控股的净资产收益率为12.59%,虽低于保利地 
89%,却均高于135家A股房地产上市企业的平 
四、地控股和保利地产经营情况对比分析 
产的15.
1、营运能力指标分析 
(1)总资产使用效率。从表2可以看出,地控股的 
均水平11.5%,也属于行业较高水平。 
(3)每股收益。每股收益为税后利润与股本总数的比 
总资产有较快的周转速度,2016年总资产周转率0.37, 
率,指标越高,说明公司的盈利能力越强。在观测期中, 
略高于保利地产的0.36,两者都高于135家A股上市房 
地控股和保利地产各年的基本每股收益虽略有变化,但 
-2016 
企0.26的平均水平。但地控股2015年、2016年与 
均比较稳定,且保利地产的基本每股收益在2014-
1元/每股之 
2014年相比,总资产周转速度明显下降,相对而言,保利 
年之间均高于地控股,而且各年均在1.
地产的总资产周转率在2016年则有所提升。 
(2)流动资产使用效率。从表2来看,在2014--2016 
年中,地控股在流动资产周转率和总资产周转率方面 
所呈现出的变动趋势、变化幅度几乎一模一样,主要是因 
为其流动资产占总资产比例较高,三年中平均占比在 
90%左右。 
(3)存货使用效率。存货周转率主要用来衡量企业存 
货的管理效率和能力。一般来讲,存货周转速度越大,意 
味着其管理水平越好,平均存货占用量越低,存货变成货 
币资金的速度也就越快。从2012年开始,整个房地产行 
业去库存压力日益增加,存货周转率普遍下降,地控股 
存货周转率下降趋势和行业呈一致情况。地控股 
2014--2016年年均存货周转率为0.67,而保利地产存货 
周转率年均为0.47,大约为地控股存货周转率的70%。 
2、盈利能力指标分析 
表3 2014--2016年地控股和保利地产盈利能力指标 
\年 地控股 保利地产 
项目\\\ 2014 2015 2016 2014 2015 2016 
销售净利率 3.8% 3.57% 3.80% 13.02% l3.61% l1.05% 
总资产报酬率 2-3% 1-33% L41% 4.18% 4-37% 3.92% 
净资产收益率 9.5% l1.13% 12.59% 18.91% l8.88% 15.89% 
基本每股收益 O.5O 0.58 0.59 1.14 1.15 1.1O 
(1)销售的盈利能力。销售净利率可以用来衡量企业 

定时期内通过销售收入获取利润的能力,反映每1元 
的销售收入能够创造多少净利润[61。两家房地产公司的销 
售净利率各年变动幅度均不大,但地控股一直维持在 
低位,保利地产的平均销售净利率为12.56%,明显远高 
于地控股的3.72%,说明地控股销售净利率较低。 
(2)资产的盈利能力。在2014年至2016年期间, 
地控股的总资产报酬率先有较大下降趋势,后略有回升, 
与大部分房企的趋势相同,这与房地产市场周期下的大 
背景相契,主要是由其二、三线城市的大部分产品供需 
关系不平衡,导致房价下跌所引起的。保利地产的总资产 
报酬率2015年较之于2014年有小幅度匕升,但在2016年 
却略有下降,这与地控股三年中的变动趋势刚好相反。 
在2014年至2016年期间,地控股的净资产盈利 
水平逐年上升,而保利地产却呈逐年下降的趋势,但总体 
上,平均值为1.13元/每股,说明其盈利能力较好。 
由此可看出,不管是在销售的盈利能力方面,还是在 
资产的盈利能力或者每股收益方面,保利地产都处于一 
个相对较高的水平且能在各年保持相对稳定的状态,所 
以,保利地产的盈利能力比地集团要好。 
五、结论 
地控股和保利地产作为国内处于领先地位的房地 
产品牌,正处在不断上升阶段,与同行业其他企业相比 
较,具有较大的优势,其大部分财务指标也优于同行业的 
龙头企业,总体盈利能力不断增强。 
通过前面的财务分析可以发现,保利地产的偿债能 
力和盈利能力更好,地控股的营运能力更胜一筹。两家 
企业存在的共性问题为:偿债能力都较差,速动资产不足 
(特别是地控股,现金不足以支持未来一年内的短期到 
期债务规模),存货比例较大,在限购令颁布之前就已经 
存在大量的积压房产,而在一线城市颁布法规之后,地 
控股和保利地产都积极开拓新地域,在解决销路不佳问 
题的同时,也造成了更多的存货。建议企业应该理优化 
企业内部存货结构,并结新的促销手段,减少库存房产 
的比重,多为企业赢取一些发展所需的资金。要意识到, 
库存既可能成为企业的资金保障,也可能成为企业财务 
风险的来源,所以企业管理人员要充分考虑利弊,提前筹 
划好风险规避机制,并做好存货的预算和控制,加快房产 
的周转速度,让企业实现多角度、多方面的优化善。 
参考文献 
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[2】曹丹:恒大地产与地控股的财务战略比较研究fD】.山东 
大学,2016. 
[3熊剑、李春燕:我国房地产需求影响因素与特征分析叫.3】统 
计与决策。2015(12). 
【4】魏丽娟:财务对比分析应用研究——万科与A房地产公司 
的对比分析[D】.首都经济贸易大学,2015. 
【5】阳桃久:基于纵横对比的房地产企业偿债能力实证性分析 
卟经营管理者,2016(1). 
[6中国注册会计师协会:财务成本管理【6】M】.北京:中国财政经 
济出版社。2017. 
(责任编辑:刘冰冰) 

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