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基金核算会计能学到什么知识公允价值计量性房地产所得税调整

作者:东文网
来源:https://www.cacac.net.cn
首发:2021-07-22 12:46
【最后更新日期】2021年08月05日 12时08分36秒

基金会知识问答-小白炒基金入门

2021年7月22日发(作者:柯九思)



公允价值计量性房地产所得税调整

作者:张艳萍

来源:《财会通讯》2010年第03期

一、公允价值计量性房地产会计准则与税法差异
《企业会计准则第3号——性房地产》第十条规定:“有确凿证据表明性房地产
的公允价值能够持续可靠取得的,可以对性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”第
十一条规定:“采用公允价值模式计量的,不对性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资
产负债表日性房地产公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额
计入当期损益。”性房地产的账面价值为该性房地产的公允价值,即“初始成本+公允
价值变动”。
财政部、国家税务总局在2007年10月发布的《关于执行有关企业所得税政策问题的通
知》(财税[2007]80号)第三条规定:“企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及性房
地产等,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或结算时,处置取得的价
款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”从而明确了采用公允价
值模式计量的性房地产,其公允价值的变动不作为税法上的应纳税所得,并允许按固定资
产或无形资产计提折旧或摊销,即性房地产的计税基础为“初始成本-折旧摊销”。
由此可见,性房地产采用公允价值模式计量时,其账面价值与计税基础存在着差异,
因此,一方面在申报缴纳所得税时需要根据税法的相关规定,在纳税申报表中对应纳税所得额
进行调整;另一方面,需要根据《企业会计准则第18号——所得税》第四条的规定,确认所
产生的递延所得税资产或递延所得税负债。
二、公允价值计量性房地产纳税调整
一是确认性房地产时的纳税调整。(1)性房地产采用公允价值模式计量时,对外
购、自行建造的性房地产应以其实际成本作为其初始成本,这与税法中规定的计税基础相
一致,不存在差异也无需调整。(2)以存货、自用建筑等转换为性房地产的,以其转换日
的公允价值为初始成本,其账面价值高于公允价值的,按差额记入“公允价值变动损益”,此
时,账面价值与计税基础出现了差异,需按会计确认的公允价值变动损益调增当期应纳税所得
额。反之,若其账面价值低于公允价值,按差额记入“资本公积——其他资本公积”,此时虽然
账面价值与计税基础出现了差异,但因初始计量的公允价值变动记入资本公积,既不影响当期
会计利润,又不影响当期应纳税所得额,无需在当年调整,待该性房地产处置或转换为自
用固定资产确认当期收益时再做调整。
二是性房地产持有期间的纳税调整。采用公允价值模式计量的性房地产在持有期
的账面价值为“初始成本+公允价值变动”,计税基础为“初始成本-折旧摊销”,此时应按税法



认可的本期折旧摊销额调减应纳税所得额,同时按会计确认的本期公允价值变动损益调减应纳
税所得额(若为公允价值变动损失则调增)。
三是性房地产转为自用固定资产时的纳税调整。采用公允价值模式计量的性房地
产转为自用房地产时,应当以其在转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与
原账面价值的差额记人“公允价值变动损益”,此时,该固定资产的账面价值为“初始成本+公允
价值变动”,计税基础为“初始成本-折旧摊销”,需按税法认可的转换前本期折旧摊销额调减
应纳税所得额,同时按会计确认的本期公允价值变动损益调减应纳税所得额(若为公允价值变
动损失则调增)。另外,由于转换后该固定资产折旧原值、折旧期限等发生了变化,会计上实
际计提的折旧额与税法认可的折旧额会有所不同,应通过“应纳税所得额调整明细表”中资产调
整项目下的“固定资产折旧”栏目对应纳税所得额进行调整。
四是性房地产处置时的纳税调整。采用公允价值模式计量的性房地产处置后,其
账面价值和计税基础均为零,二者之间亦不再存在差异,此时应将前期确认的该性房地产
的暂时性差异转回,据以对当期应纳税所得额进行调整。根据会计准则的相关规定,处置
性房地产时,应按实际收到的金额贷记“其他业务收入”科目,按该项性房地产的账面价值
(初始成本+公允价值变动)借记“其他业务成本”科目,按该项性房地产的公允价值变动及其
在转换日记入“资本公积”科目的金额,分别借记“公允价值变动损益”科目和“资本公积——其
他资本公积”科目,贷记“其他业务收入”科目。由此可见,处置性房地产时会计确认了两
项损益:公允价值变动损益,按转让收入与初始成本的差额确认的其他业务利润。而根据税法
规定,转让性房地产的计税基础为为转让收入与“初始成本一折旧摊销”的差额。因此,投
资性房地产处置时应按会计上确认的公允价值变动损益调减应纳税所得额(若为公允价值变动
损失则调增),同时按该性房地产自转换日至处置日之间税法认可但未计提的折旧摊销额
调减应纳税所得额,再按该性房地产税法认可的本期处置前的折旧摊销额调减应纳税所得
额。
三、公允价值计量性房地产纳税申报与账务处理
[例]甲公司对性房地产采用公允价值模式进行计量,该公司于第一年2月将一套自用
房产出租给乙公司使用,出租日该房产的原值600万元,折旧年限20年,不考虑残值,月折
旧额为2.5万元,已提折旧250万元,公允价值为300万元。第一年末该房产的公允价值为
450万元。第二年末该房产的公允价值为480万元。第三年4月,该公司终止与乙公司的房屋
租赁,并于当月以460万元价格将该房产出售。该公司三年的会计利润均为500万元,假设不
存在除此项性房地产以外的其他所得税调整项目。
(1)按企业会计准则的相关规定,甲公司对该性房地产应作如下账务处理:
第一年转换日
借:性房地产——成本 3000000



公允价值计量性房地产所得税调整

作者:张艳萍

来源:《财会通讯》2010年第03期

一、公允价值计量性房地产会计准则与税法差异
《企业会计准则第3号——性房地产》第十条规定:“有确凿证据表明性房地产
的公允价值能够持续可靠取得的,可以对性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”第
十一条规定:“采用公允价值模式计量的,不对性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资
产负债表日性房地产公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额
计入当期损益。”性房地产的账面价值为该性房地产的公允价值,即“初始成本+公允
价值变动”。
财政部、国家税务总局在2007年10月发布的《关于执行有关企业所得税政策问题的通
知》(财税[2007]80号)第三条规定:“企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及性房
地产等,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或结算时,处置取得的价
款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”从而明确了采用公允价
值模式计量的性房地产,其公允价值的变动不作为税法上的应纳税所得,并允许按固定资
产或无形资产计提折旧或摊销,即性房地产的计税基础为“初始成本-折旧摊销”。
由此可见,性房地产采用公允价值模式计量时,其账面价值与计税基础存在着差异,
因此,一方面在申报缴纳所得税时需要根据税法的相关规定,在纳税申报表中对应纳税所得额
进行调整;另一方面,需要根据《企业会计准则第18号——所得税》第四条的规定,确认所
产生的递延所得税资产或递延所得税负债。
二、公允价值计量性房地产纳税调整
一是确认性房地产时的纳税调整。(1)性房地产采用公允价值模式计量时,对外
购、自行建造的性房地产应以其实际成本作为其初始成本,这与税法中规定的计税基础相
一致,不存在差异也无需调整。(2)以存货、自用建筑等转换为性房地产的,以其转换日
的公允价值为初始成本,其账面价值高于公允价值的,按差额记入“公允价值变动损益”,此
时,账面价值与计税基础出现了差异,需按会计确认的公允价值变动损益调增当期应纳税所得
额。反之,若其账面价值低于公允价值,按差额记入“资本公积——其他资本公积”,此时虽然
账面价值与计税基础出现了差异,但因初始计量的公允价值变动记入资本公积,既不影响当期
会计利润,又不影响当期应纳税所得额,无需在当年调整,待该性房地产处置或转换为自
用固定资产确认当期收益时再做调整。
二是性房地产持有期间的纳税调整。采用公允价值模式计量的性房地产在持有期
的账面价值为“初始成本+公允价值变动”,计税基础为“初始成本-折旧摊销”,此时应按税法



认可的本期折旧摊销额调减应纳税所得额,同时按会计确认的本期公允价值变动损益调减应纳
税所得额(若为公允价值变动损失则调增)。
三是性房地产转为自用固定资产时的纳税调整。采用公允价值模式计量的性房地
产转为自用房地产时,应当以其在转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与
原账面价值的差额记人“公允价值变动损益”,此时,该固定资产的账面价值为“初始成本+公允
价值变动”,计税基础为“初始成本-折旧摊销”,需按税法认可的转换前本期折旧摊销额调减
应纳税所得额,同时按会计确认的本期公允价值变动损益调减应纳税所得额(若为公允价值变
动损失则调增)。另外,由于转换后该固定资产折旧原值、折旧期限等发生了变化,会计上实
际计提的折旧额与税法认可的折旧额会有所不同,应通过“应纳税所得额调整明细表”中资产调
整项目下的“固定资产折旧”栏目对应纳税所得额进行调整。
四是性房地产处置时的纳税调整。采用公允价值模式计量的性房地产处置后,其
账面价值和计税基础均为零,二者之间亦不再存在差异,此时应将前期确认的该性房地产
的暂时性差异转回,据以对当期应纳税所得额进行调整。根据会计准则的相关规定,处置
性房地产时,应按实际收到的金额贷记“其他业务收入”科目,按该项性房地产的账面价值
(初始成本+公允价值变动)借记“其他业务成本”科目,按该项性房地产的公允价值变动及其
在转换日记入“资本公积”科目的金额,分别借记“公允价值变动损益”科目和“资本公积——其
他资本公积”科目,贷记“其他业务收入”科目。由此可见,处置性房地产时会计确认了两
项损益:公允价值变动损益,按转让收入与初始成本的差额确认的其他业务利润。而根据税法
规定,转让性房地产的计税基础为为转让收入与“初始成本一折旧摊销”的差额。因此,投
资性房地产处置时应按会计上确认的公允价值变动损益调减应纳税所得额(若为公允价值变动
损失则调增),同时按该性房地产自转换日至处置日之间税法认可但未计提的折旧摊销额
调减应纳税所得额,再按该性房地产税法认可的本期处置前的折旧摊销额调减应纳税所得
额。
三、公允价值计量性房地产纳税申报与账务处理
[例]甲公司对性房地产采用公允价值模式进行计量,该公司于第一年2月将一套自用
房产出租给乙公司使用,出租日该房产的原值600万元,折旧年限20年,不考虑残值,月折
旧额为2.5万元,已提折旧250万元,公允价值为300万元。第一年末该房产的公允价值为
450万元。第二年末该房产的公允价值为480万元。第三年4月,该公司终止与乙公司的房屋
租赁,并于当月以460万元价格将该房产出售。该公司三年的会计利润均为500万元,假设不
存在除此项性房地产以外的其他所得税调整项目。
(1)按企业会计准则的相关规定,甲公司对该性房地产应作如下账务处理:
第一年转换日
借:性房地产——成本 3000000

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